개인임대사업자 임대보증금보증의 2026년 7월 1일 변경은 주택 등록일과 임대차계약 체결·갱신일을 함께 확인해야 합니다. HUG의 6월 26일 안내는 기존 등록주택에 대한 부채비율 90% 기준과 조정된 공시가격 적용비율을 설명하며, 일정 요건을 갖춘 건설임대주택에는 부채비율 유예 연장을 따로 안내합니다.
등록일 두 개를 혼동하지 마세요
부채비율 기준과 공시가격 적용비율은 기존 등록주택을 구분하는 날짜가 서로 다릅니다. 부채비율은 2025년 1월 1일, 공시가격 적용비율은 2025년 6월 4일을 각각 기준으로 대조해야 합니다.
| 확인 항목 | 기존 등록주택의 구분 | HUG가 안내한 변경 |
|---|---|---|
| 부채비율 | 2025년 1월 1일 전 등록 | 100% 이내 → 90% 이내 |
| 공시가격 적용비율 | 2025년 6월 4일 전 등록 | 공동주택·단독주택의 일부 가격 구간 비율 조정 |
각 기준일 이후 등록된 주택은 해당 변경 기준을 이미 적용한다고 안내합니다. 기존 등록주택에 대한 적용은 2026년 7월 1일 이후 체결하거나 갱신한 임대차계약부터입니다. 6월 30일까지 체결·갱신한 계약은 기존 기준을 적용한다고 구분합니다. 보증 신청 버튼을 누른 날짜 하나만으로 신·구 기준을 정하지 마세요. HUG의 개인임대사업자 제도개선 안내에서 본인의 등록일과 계약일을 함께 대조할 수 있습니다.
부채비율 90%는 보증금만 주택가격과 비교하나요?
아닙니다. 안내된 식은 ‘(임대보증금 + 근저당권 등 설정금액) ÷ 주택가격’입니다. 대출의 현재 잔액만 넣거나 근저당권을 제외하면 다른 결과가 나올 수 있습니다. 등기사항과 보증회사가 적용하는 설정금액을 확인해야 합니다.
주택가격 3억 원, 임대보증금 2억 원, 근저당권 등 설정금액 8천만 원이라는 가정이면 합계는 2억 8천만 원이고 부채비율은 약 93.33%입니다. 90% 기준과 비교하면 1천만 원을 초과하지만, 그 차액이 곧바로 보증금 반환 청구액이나 대출 상환 지시가 되는 것은 아닙니다. 보증회사에 적용 기준과 가능한 계약 조정 절차를 확인해야 합니다.
건설임대주택은 어떤 경우 유예 연장을 확인하나요?
HUG는 다음 세 조건을 모두 만족하는 건설임대주택의 임대보증금보증에 대해 부채비율 적용 유예 연장을 안내합니다. 매입임대주택까지 같은 예외로 넓혀 읽으면 안 됩니다.
- 2025년 1월 1일 전에 등록한 민간건설임대주택이며, 임대사업자등록증의 주택 구분으로 확인할 것.
- 종전 보증서 또는 임대차계약과 비교해 담보권 설정금액과 보증금의 합계액이 증가하지 않을 것.
- 보증 신청인이 보증금지 사유에 해당하지 않을 것.
종전 계약서와 보증서, 현재 등기사항, 임대사업자등록증을 함께 준비해 본인의 적용 여부를 문의하세요. 유예 연장을 모든 건설임대주택에 자동 적용하거나 기한 없는 면제로 해석하면 안 됩니다.
공시가격에 곱하는 비율도 달라집니다
| 공시가격 | 공동주택 기존 → 변경 | 단독주택 기존 → 변경 |
|---|---|---|
| 9억 원 미만 | 150% → 145% | 190% 유지 |
| 9억 원 이상 15억 원 미만 | 140% → 130% | 180% → 170% |
| 15억 원 이상 | 130% → 125% | 160% 유지 |
오피스텔은 위 공동주택 표를 임의로 적용하지 않습니다. HUG 안내는 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 산정·고시하는 기준시가에 120%를 적용한다고 별도로 설명합니다. 공시가격과 기준시가를 같은 입력값처럼 섞지 마세요.
공동주택 공시가격이 2억 원이라면 150% 산정액은 3억 원, 145% 산정액은 2억 9천만 원입니다. 같은 부채 금액이라도 주택가격 산정액이 낮아지면 부채비율은 높아집니다. 가격 산정방식의 변경과 부채비율 기준 변경을 각각 확인해야 하는 이유입니다.
가격 산정과 90% 기준 변화 비교 계산기
기존 부채비율 100%와 변경 90%를 비교하는 가정 계산입니다. 실제 적용일이나 건설형 유예를 자동 판정하지 않습니다. 공동·단독주택은 공시가격, 오피스텔은 국세청 기준시가를 넣으세요. 금액은 원 단위 정수이며 산정가격과 90% 금액의 원 미만은 버리고, 부채비율은 소수 셋째 자리에서 반올림해 둘째 자리까지 표시합니다. 보증료·일부보증·다른 심사 요건은 계산하지 않습니다.
기본값은 가정 예시입니다. 비교 버튼을 눌러 결과를 확인하세요.
계약·갱신 전에 확인할 순서
- 등록증에서 최초 등록일과 건설형·매입형의 구분을 확인합니다.
- 임대차계약의 체결일 또는 갱신일을 확인합니다.
- 주택 유형에 맞는 공시가격 또는 기준시가 자료와 등기사항을 준비합니다.
- 보증회사에 적용하는 가격 산정액, 담보권 설정금액, 유예 요건을 함께 문의합니다.
- 발급된 보증서의 주소·보증금액·기간과 실제 계약을 대조해 보관합니다.
이 안내는 개인임대사업자의 임대보증금보증에 관한 것입니다. 법인 상품이나 임차인의 전세보증금반환보증 조건을 같은 것으로 대체하지 마세요. HUG 문의는 1566-9009입니다.
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