전세보증 사전심사는 이사 전부터 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 먼저 검토하도록 하는 절차입니다. 사전심사를 받거나 통과했다는 것과 최종 보증 발급이 끝났다는 것은 다릅니다. 이사 후 대항력 등의 확인 단계가 남습니다.
HUG가 예고한 절차 변경의 적용 예정일은 2026년 10월 30일입니다. 신청 전에 신규·갱신 구분과 공식 접수 안내를 확인하세요.
2026년 10월 30일 전세보증 사전심사 적용 예정
HUG의 「전세보증 제도개선 사전 안내」(2026년 9월 9일)는 사전한도심사 도입을 10월 30일 보증신청 건부터 적용할 예정이라고 안내합니다. 기존의 이사·잔금 이후 심사에서, 이사 전 일부 항목을 먼저 심사하고 이후 대항력을 확인하는 흐름으로 바뀌는 것입니다.
| 항목 | 공지의 적용 대상·예정일 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 사전한도심사·상품명 변경·전액보증 | 2026.10.30 보증신청 건부터 | 이사 전 심사와 최종 발급 구분 |
| 미성년 임대인 법정대리인 연대보증 | 2026.10.30 신규 보증신청 건부터 | 추가 서류·약정 확인 |
| 다른 보증기관 미반환 임대인 보증금지 확대 | 2026.10.1 신규 보증신청 건부터 | 미회수·상환 여부 확인 |
모든 기존 계약의 보증이 일괄 바뀐다는 의미는 아닙니다. 계약일·이사일 하나만으로 적용을 정하지 말고 신규·갱신 구분과 보증신청 건의 적용 규정을 확인해야 합니다. 10월 30일 적용 절차를 이전 신청에 소급 적용할 수 있는지는 해당 경과규정을 확인해야 합니다.
이사 전 확인을 받으면 보증금이 전부 보호되나요?
아직 최종 발급과 같지 않습니다. 계약·권리관계가 바뀌거나 이후 필요한 요건을 충족하지 못하면 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 상품명 변경이나 ‘전액보증’도 조건 없이 모든 보증금을 보호한다는 뜻이 아니라 보증한도 안에서 계약 보증금 전부를 보증하는 방식의 안내입니다.
반환보증과 전세대출 보증은 목적이 다릅니다. 공지상 명칭은 각각 전세반환보증, 전세대출보증, 반환과 대출을 결합한 전세안심보증으로 변경 예정입니다. 본인이 신청한 상품의 보장 대상과 발급 내역을 확인하세요.
인정 주택가격과 매물 호가는 다릅니다
HUG의 현재 반환보증 상품안내는 기본 한도를 주택가격×90%−선순위채권 등으로 설명합니다. 주택가격은 유형과 가격정보의 적용 순서에 따라 심사합니다. 아파트 시세, 공시가격, 앱 가격, 최근 거래가 중 본인이 유리한 값을 임의로 골라 인정가격이라고 할 수 없습니다.
등기 담보 외에 다가구의 다른 세입자 보증금 등도 확인할 부담입니다. 현재 상품안내의 선순위 비율 요건은 ‘주택가액’이라는 기준을 따로 정의하고, 개편 공지는 관련 부분에 ‘주택가격’이라는 표현을 씁니다. 두 표현을 임의로 동일시하거나 신청 건의 최종 기준을 스스로 바꾸어 계산하지 말고 심사기관에서 적용 범위를 확인하세요.
실제 거래가격을 먼저 확인하려면 전세 시세 확인과 전세가율 비교 방법을 참고하세요. 그 글의 일반 매매가격 비교와 아래 보증 인정가격 산식은 같은 값이 아닙니다.
현재 기본 한도 산식의 숫자 대조
HUG가 인정하는 주택가격과 심사 대상 선순위 금액을 확인해 입력하세요. 매물 호가를 인정가격으로 자동 바꾸지 않습니다. 기본값은 모두 가정이며 이 도구는 HUG 사전심사 신청이나 가입 판정이 아닙니다.
현재 기본 산식의 잔여=인정 주택가격×0.9−선순위채권 등. 차이=산식 잔여−계약 보증금. 인정가격 0.000001~10억, 선순위·보증금 0~10억(모두 만원)의 유한한 수, 소수 둘째 자리 반올림. 잔여가 음수이면 산식상 잔여가 없는 상태입니다. 선순위 비율·주택종류·지역 상한·신청기한·임대인·대항력·기타 권리 요건을 검사하지 않으며 표시값은 확정 한도·보증금 회수액이 아닙니다. 2026년 10월 24일 상품안내의 기본 산식을 대조하는 참고이며 10월 30일 개편 후 개별 적용조건은 실제 심사에서 확인해야 합니다.
가정 인정가격 3억원, 선순위 5천만원이면 90% 산식의 잔여는 2억2천만원입니다. 계약 보증금이 2억4천만원이면 산식상 2천만원 차이가 납니다. 이 숫자를 ‘나머지는 현금으로 보장’ 또는 ‘가입 승인’으로 바꾸어 읽지 마세요. 다른 요건 때문에 결과가 달라질 수 있습니다.
신청 전 준비할 자료와 질문
- 동·호수까지 일치하는 주소, 주택 유형, 계약 보증금을 확인합니다.
- 소유자·임대 권한과 신청 상품을 확인합니다.
- 기관이 인정할 가격자료와 선순위채권·다른 임대차 정보를 준비합니다.
- 신규·갱신 및 신청일에 맞는 접수 조건과 필요 서류를 확인합니다.
- 사전심사 결과의 조건과 이사 후 확인 사항을 보관합니다.
- 최종 보증 발급과 보증금액·기간·약관을 직접 확인합니다.
공지에는 안심전세앱의 ‘안심조회 → 임대인 정보조회 → 안심임대인 조회’ 경로도 안내되어 있습니다. 정보 범위·동의 요건·운영 상태는 실제 앱의 안내를 따르세요. 정보가 없거나 조회가 안 된다고 문제가 없다는 뜻은 아닙니다.
전세가율 80%라면 계약해도 될까요?보증금 외 선순위 부담과 가격 하락 가정으로 확인할 질문을 살펴보세요. →
자주 묻는 질문
10월 30일 이후 계약이면 모두 새 절차인가요?
공지는 보증신청 건을 기준으로 안내합니다. 계약일 하나로 판단하지 말고 신청 형태와 실제 적용 안내를 확인하세요.
사전심사 계산기를 쓰면 신청이 접수되나요?
아닙니다. 이 글의 도구는 공개된 산식의 숫자 대조이며 기관의 심사·접수 시스템과 연결되지 않습니다.
10월 1일 확대 내용도 아직 예정인가요?
10월 1일 신규 신청 기준과 10월 30일 적용 예정 항목은 시행일이 다릅니다. 개별 금지 여부와 상환 반영 여부는 실제 조회·심사로 확인하세요.
